Land Value Capture: Inovasi Pajak untuk Pembangunan Berkelanjutan dan Keadilan Fiskal di Indonesia

Indonesia, sebagai negara berkembang, senantiasa dihadapkan pada kebutuhan investasi infrastruktur yang masif guna mendorong pertumbuhan ekonomi dan pemerataan pembangunan. Amanat konstitusi yang tercantum dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 secara tegas menyatakan bahwa 'Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.' Namun, dalam praktiknya, seringkali terjadi fenomena di mana berkah dari pembangunan infrastruktur publik justru lebih banyak dinikmati oleh segelintir pihak, terutama pemilik lahan di sekitar lokasi pembangunan, tanpa kontribusi yang sepadan.

Fenomena ini, yang dikenal sebagai unearned increment atau kenaikan nilai tak terduga, telah memunculkan urgensi untuk mengimplementasikan Land Value Capture (LVC). LVC adalah mekanisme kebijakan yang bertujuan untuk menangkap atau memulihkan sebagian dari kenaikan nilai lahan yang diakibatkan oleh investasi publik, seperti pembangunan jalan, stasiun, atau fasilitas umum lainnya. Prudentia Consulting Group melihat LVC sebagai potensi besar yang belum termanfaatkan secara optimal untuk memperkuat ketahanan fiskal negara dan mewujudkan keadilan dalam pembangunan.

Fenomena Peningkatan Nilai Lahan Akibat Pembangunan Infrastruktur

Pembangunan infrastruktur publik, seperti jalur transportasi atau kawasan industri baru, secara inheren akan meningkatkan nilai properti di sekitarnya. Ambil contoh pembangunan Stasiun LRT Bekasi Barat. Kehadiran fasilitas transportasi modern ini memicu lonjakan nilai tanah di kawasan tersebut hingga 41%, diikuti oleh peningkatan permintaan hunian sebesar 33,1% pada kuartal pertama 2025. Kenaikan nilai ini adalah keuntungan pasif, di mana pemilik lahan mendapatkan apresiasi aset tanpa perlu menginjeksikan modal atau melakukan perbaikan fisik yang signifikan.

Ironisnya, triliunan rupiah uang negara yang diinvestasikan untuk proyek-proyek ini seringkali menghasilkan eksternalitas positif yang justru lebih banyak terserap menjadi kekayaan privat. Ini menciptakan ketimpangan, di mana biaya pembangunan ditanggung oleh APBN (dari pajak seluruh rakyat), namun manfaat finansial terbesarnya dinikmati oleh pemilik lahan tertentu.

Urgensi Land Value Capture sebagai Pilar Ketahanan Fiskal

Di tengah ketidakpastian ekonomi global dan kebutuhan anggaran yang terus meningkat, mengamankan potensi penerimaan yang signifikan ini menjadi prasyarat mutlak untuk memperkokoh ketahanan fiskal negara. Dokumen Ringkasan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2025-2029 mencatat kebutuhan investasi nasional yang fantastis, mencapai Rp47.573 triliun, dengan lebih dari Rp8.400 triliun dialokasikan untuk infrastruktur dan penciptaan lapangan kerja.

APBN dan APBD tidak dapat menanggung beban ini sendirian. LVC hadir sebagai solusi inovatif untuk mendiversifikasi sumber penerimaan negara di luar pajak konvensional yang kerap menyentuh hajat hidup sehari-hari masyarakat. Dengan mengintegrasikan LVC, negara dapat memperoleh sumber dana baru untuk membiayai pembangunan berkelanjutan sekaligus memastikan prinsip keadilan fiskal terpenuhi.

Tantangan dan Peluang Implementasi LVC di Indonesia

Pemerintah Indonesia sebenarnya telah meletakkan pijakan awal melalui penerbitan Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2024 tentang Pendanaan Penyediaan Infrastruktur melalui Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK). Perpres ini menjadi landasan hukum bagi penerapan LVC. Namun, implementasinya masih dominan berkutat pada skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) serta terbatas pada retribusi daerah atau bagi hasil aset.

Agar LVC dapat memberikan dampak makro terhadap APBN dan APBD, integrasinya dengan sistem perpajakan pusat menjadi krusial. Skema seperti 'pungutan perbaikan' (betterment levy) atau 'pungutan infrastruktur' (infrastructure levy) yang selaras dengan ketentuan perpajakan yang ada, dapat menjadi opsi rasional. Penerapan skema ini memerlukan desain kebijakan yang matang, termasuk penentuan objek, tarif, dan mekanisme pemungutan yang jelas agar tidak menimbulkan distorsi ekonomi atau resistensi dari wajib pajak.

Dari perspektif konsultan pajak, setiap perubahan atau penambahan instrumen perpajakan seperti LVC akan membawa implikasi signifikan bagi pelaku usaha, terutama di sektor properti dan real estat. Penting bagi perusahaan untuk memahami potensi dampaknya terhadap valuasi aset, perencanaan investasi, dan kewajiban perpajakan. Prudentia Consulting Group dapat membantu klien dalam menganalisis risiko dan peluang, serta memastikan kepatuhan terhadap regulasi baru yang mungkin muncul.

Belajar dari Praktik LVC Global

Konsep LVC bukanlah hal baru di dunia. Laporan gabungan OECD dan Lincoln Institute of Land Policy menunjukkan bahwa LVC telah merasuk ke dalam nadi pembangunan di 38 negara anggota OECD dan 22 negara lainnya. Sebagai contoh, pembangunan jalur kereta komuter di Metro Manila pada tahun 2000 menelan biaya sekitar USD 655 juta, namun menciptakan ledakan nilai tanah di radius satu kilometer hingga USD 3,4 miliar. Tanpa LVC, selisih miliaran dolar itu sepenuhnya mengalir menjadi keuntungan privat.

Berbeda dengan itu, Inggris merancang proyek Crossrail di London dengan matang, di mana seperempat biaya pembangunannya ditutup melalui pungutan dunia usaha lokal, pajak properti, dan setoran pengembang. Hong Kong bahkan lebih agresif, di mana MTR Corporation menghidupi jaringan keretanya dari nilai properti di sekitar stasiun (Rail plus Property), menyumbang lebih dari separuh pendapatan perusahaan tanpa membebani kas negara. Kolombia juga sukses menerapkan betterment levy bernama 'Contribución de Valorización' sejak 1921, yang bahkan memiliki tingkat kepatuhan lebih baik dari pajak properti konvensional dan berhasil mengamankan USD 1 miliar untuk infrastruktur kota Bogotá.

Keberhasilan praktik global ini membuktikan bahwa LVC dapat diterima luas jika didesain dengan presisi, mempertimbangkan biaya proyek, kenaikan nilai lahan, dan kemampuan bayar wajib pajak, serta didukung oleh pengelolaan dana yang transparan dan earmarking yang ketat.

LVC: Menuju Keadilan dalam Perpajakan dan Pembangunan

Pada intinya, LVC adalah jantung keadilan fiskal. Ketika masyarakat umum dihadapkan pada wacana perluasan pajak konsumsi yang menyentuh kebutuhan sehari-hari, LVC hadir sebagai antitesis. Kebijakan ini tidak membebani masyarakat luas, melainkan menargetkan pihak-pihak yang secara langsung mendapatkan keuntungan finansial signifikan dari investasi publik. Ini memastikan bahwa mereka yang paling diuntungkan dari pembangunan infrastruktur turut berkontribusi secara proporsional, sehingga beban pembangunan dapat dibagi secara lebih adil.

Dengan mengimplementasikan LVC secara komprehensif dan terintegrasi, Indonesia tidak hanya akan memperoleh sumber pendanaan baru yang vital, tetapi juga memperkuat fondasi keadilan sosial dan fiskal dalam mencapai kemakmuran rakyat yang berkelanjutan.

Butuh bantuan terkait perpajakan? Tim Prudentia Consulting Group siap membantu Anda. Hubungi kami untuk konsultasi gratis dan rahasia.